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标题:论房地产库存的理解和分析（作者：欧神）
正文:
论库存的理解和分析 #2140 供应创造需求，当市面上有新盘上市时，需求也会被刺激起来。这个需求是多少，谁也不能妄加估算。但肯定是很大很大，远远比现在的800~900套/天要大。 迄今为止，对库存的所有分析，全部都是错误的。 一）何时售完 突然想写这个话题，因为今天早上，有一个网友在水库论坛贴了一篇文章：《沪新房上周（6.29-7.5）成交飙升至52万方算什么标志？》[1]http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=30596 各位有兴趣，可以切进去看看。讲的主要是按目前去化速度，上海楼市仅相当于六个月存量库存。若计上九十月份高峰，可能连四个月都不够云云。我对这篇的评价，照例是四个字：“以上全错”。 为什么以上全错呢。库存分析几乎是以往“房地产调控”的主流分析，马红漫杨红旭之类靠他骗了不少饭吃。“库存量/销售额”=售完时间。一般认为4个月以内表明供应紧缺，9个月以上说明库存滞销。供求分析，这是最经典的经济学分析啊。 以上全错。 二）错在哪里 错在哪里呢。俺LP若有所思地说，“其实，每一天都有生产，每一天都有销售。所谓库存，应该是个差额的问题”。“就好像小学数学，一个浴缸一边在放水，一边在漏水，看似有6个月存量，但真完全漏完需要长得多的时间。甚至永远不可能”。 我大为赞赏，不愧为高智商美女。水平明显比CBN《第一财经》之流高上一大截。按你这个水平，很快就要赶上魔都小学生了。 这个分析也是错的。为什么。“假设从现在开始，所有的‘生产’暂停。所有的供应暂停。就目前剩下的这些库存，请问全部卖完需要多少时间”。“6个月?”“错”。“4个月？”“错”“12个月，18个月，24个月”？“你呀，简直和那些官二代差不多了。志大才疏，对精微结构完全视而不见”。“全错，至少60个月&rdqu
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