中国的房价有泡沫吗？（读者投稿）
作者：鲁海林• 2018/04/05 • 166阅读
高房价让许多人焦虑和绝望，但比起让他们面对现实更残酷的是，未能让他们在正确的预期下规划人生，留在大城市里虚耗青春。
房子
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要看懂现在的房价到底高不高，首先要明白两个道理浅显的效应。主张房价有泡沫的人最常提出的依据，一是中国的房价收入比过高，二是地区对比中国的房价显得过高。例如泡沫论者认为北京的房价与东京、纽约、伦敦相比显然存在很大的泡沫。考虑到两种效应，北京的房价即使比东京、纽约、伦敦的高不一定就不合理。
城市辐射的人口数量越大，房价向上的潜力越大。所以在首都——首府——地级市——县级市逐层向下辐射的结构里，上级的房价总是比下降的房价高。拿北京的房价与东京对比时就不能忽略这种效应。假设其它条件相当——首要是假设中日两国人均收入相当，东京的房价只能和我们人口大省的中心，如郑州或济南的房价对比，而北京的房价理应比郑州或济南高出一级。
假设中美人均收入相当，纽约的房价不能和北京相比。不只是因为北京辐射的人口数量更大，还因为另一种效应。北京并不是中国的纽约。北京至少相当于把华盛顿的政界、好莱坞的娱乐圈、硅谷的科技产业都搬去纽约。试想这时纽约的房价会到哪里？不只是北京作为首都负担了过多的功能。看看知名学府、顶尖科研机构、营收排名前500大企业的总部在中美两国全境的地理分布，包括人才在内的各种社会资源在美国的分布更分散，而在中国更集中。美国是“小政府，大市场”的社会，行政权力对资源配置的干预微小，地价、房价、房租对资源的配置更有效，地理分布更分散，也更合理。而在中国，行政权力对资源分配的干预较多（包括计划经济时代资源配置的方式对产业与人口分布的长期影响），社会资源高度聚集在逐层向下辐射的行政权力中心周围。
当然，中国的人均收入、中心城市的平均工资水平还远比不上国外。指出这两种效应是想说，房价不能只对收入水平做折算来简单对比，泡沫论者的依据不成立。这两种效应道理很浅显。奇怪的是，无论是身边的人还是媒体上的专家，我从未见泡沫论者在对比房价时提及这两种效应。这两种效应对房价的决定作用不一定比静态的人均收入小。收入是变动的，而人会预期。现在的人均收入与房价的关系是否合理，取决于如何看中国的前途。我是乐观者。多数人无论对生活和社会有多少抱怨，都有收入大约十年翻一翻的经验记忆，也有这样的未来预期。
要看懂房价需要用上一点简单的经济学思维。一个城市的容量是有限的。允许进入这个城市的名额就像电影院里的座席一样，是稀缺的资源。要分配这种资源只有两种办法：计划或市场。计划的办法就是以前限制人口流动的户籍管理制度，谁有一个城市的户口谁就可以在里面生活。现在就只有北京和上海这两个户口还值钱的城市还保留了一点这种做法。市场的办法是价高者得——以房价、房租及其他生活成本来决定居民名额的分配。房价有没有泡沫，要看在现在的价位上潜在的需求有多大。
在对需求的判断上，中心城市的本地人会有局限。我所在的二线城市，土生土长的本地人反而不那么热衷炒房。可能的原因是，本地人熟悉城市的历史。他们还保留有这样的记忆：小时候某个地方还是不毛之地、某个位置多少年前才多少钱一平。看到现在涨得这么高觉得无法理解，主观感受上会觉得泡沫很大。相反，小地方出来的人有自身和身边人的经验，比本地人更能理解人们为什么挤破头要往大城市里挤，也就能理解房价为什么这么高。小地方出生的人，从小有一种对“外面的世界”的想象与向往。如果他们从小对人生有什么理想或者抱负，一定不是呆在家乡，而是要到外面的世界去见识和闯荡。留在家乡，这一辈子是可预见、看得到尽头的、类似父母经过的一生。那不是他们想要的。即使是不谈梦想的人，在他们看来，乡村与小县城贫穷落后、生活沉闷，而大城市里先进时尚、精彩热闹，人们仿佛生活在沸腾里。且不管这些想象与期望有多么不切实际，一个事实是，从三线到二线再到一线城市逐级向上的结构里，越向上，精英越集中，野心勃勃的人越集中，人们活得也越是匆忙劳累。
至少在我们这一代，乡土情结、根的意识还是有的，所以春节总要回去过。老家有家人、亲戚、年少时的玩伴，是一个熟人社会。对于一些人来说，生活在一个熟人社会里觉得温情、有安全感。但熟人社会也是拼爹的社会。小地方缺少有规模的民营企业提供的工作岗位，而公务员、事业单位、国企的工作相对稳定，人们因而更留恋体制。在那样的社会里找份工作都要托亲戚。没有出身背景和关系的人是看不到机会的。大城市是陌生人社会。在陌生人的社会里，只需要网上投简历、或者老同学、旧同事介绍就可以找到一份工作。个人能力是第一位的。即使是人际关系也是个人能力经营的成果。社会竞争激烈，但也相对公平。大城市里更多来自天南地北的年轻人，普遍受教育程度较高。人与人之间的社交、恋爱匹配度高，生活圈子里会有更多志趣相投的同龄人。小地方的人口平均受教育程度较低。造成的问题不只是社交与恋爱的匹配度低，大至社会治安水平、公共卫生，小至排队、看红绿灯过马路、给老人让座这样的细微处，小地方与大城市都有很大的差距。当然，从小就习惯的人能理解也能体谅种种有待进步的不足之处，不一定会嫌弃生养自己的家乡。但他在评估一个地方的宜居度时，可能还要考虑小孩的成长环境。有稳定婚恋对象的人，想回老家不是一个人能决定的。除了少数同乡之间的婚恋，女方基本上不会同意跟随男方去一个听不懂方言的地方定居。男方更不会随女方。某些职业，例如我从事的IT工程技术类职业，在老家根本没有职位需求，回去只能转行。
人们往中心城市挤的一部分原因，往深刻了说，是人性决定的——人们更喜欢与出色的人为伍、有梦想的人太多、多数人其实更喜欢热闹的生活而不是诗和远方，等等。我的个人经验是，中小学同学中，大学毕业后回老家的小县城工作定居的是很少数，多数分布在一二线城市。随着以后大学学历人口比例的上升，一二线城市的人口输入压力只会增加。当然，个人经验可能以偏概全。即使上述那样考虑和选择的人只是少数，还必须考虑一种类似长尾理论的效应。当人口基数太过庞大时，很小比例的人就足够把中心城市塞满。一线城市的腹地人口多达十几亿，在选择留下还是离开的边际附近，年轻人愿意付出的代价相当高。
高房价让许多人焦虑和绝望，但比起让他们面对现实更残酷的是，未能让他们在正确的预期下规划人生，留在大城市里虚耗青春。我所在的二线城市，过去两年因为邻近一线城市房价上涨带来的溢出效应很明显。过半的新房被一线城市来外来客抢购。其中多数是刚需的工薪族。产业转移进入则在更早之前就一直在悄悄发生。从发展的大局看，高房价会重新分配资源。人才的地区分布会更均衡，产业会成合理的地理梯度分布，区域发展差距也能因此缩小。
以北京为例。假如多年后中国的人均产值能接近现在的韩国，因为开头所讲的两种效应，北京这座城市将是人类历史上从未有过的。它不会像纽东京、纽约或伦敦。一座城市在暴富之后稳定下来，首先要给old money留下生活空间。政治中心的功能肯定也要保留。古迹不能再拆了。剩下的空间容不下那么多的高等学府、中字头巨无霸国企的总部、中关村的科技企业、全国性的媒体以及受众多达13亿人的文化娱乐产业。以市场竞价决定谁去谁留，试想房价会被推到哪里去？有了这样的发展预期，每个人可以掂量未来在这座的城市里有没有自己的容身之所。
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