大约在二年之前，2010年1月，我曾经写过一篇《上海楼市的真实走势》。http://bbs.liba.com/topic.php?forumId=507&topicId=5085153
有趣的是，当时是1月，而图标中的上升轨，却是已经画到3月的。当时有网友质疑道，二个月以后的事，你已经写入到历史中。
其实，为什么不呢。已有的事，后必再有；已行的事，后必再行。日光之下，并无新事。事情虽然发生在3月，但他在1月，却已经是完全注定下的。就好比一列火车，毅然地开往终点。
一）沧海桑田
在我的众多作品中，有一些脍炙人口，譬如象《人民币面临巨大的贬值压力》《我们是怎样陷入贫穷的》。也有一些虽然不那么有名，但却是有巨大的学术价值，譬如《利率永恒为0》《在这个世界上，不存在通货紧缩》。
但要说“含金量”最高的，其实是这篇《上海楼市的真实走势》。论思想深度和学术探讨，本篇一无所值。但是这篇文章，却是对“楼市十年牛市”的总纲，遵循着里面的涨跌脉络，依次安排自己的买进卖出，是很能在房地产中赚一点豆腐钱的。
二年以后，让我们回过头看《上海楼史的真实走势》，不由令人唏嘘赞叹。当年所揭示的层层脉络，今年依然有效。譬如说，我们画的是2010年3月1日的上升轨，到了2010/9/1依然是上升轨。而2011/3/1依然是上升轨。
今时今日，当我们站在2011年年末，回首看来。今日的房价，已经比2009年高了约60%。对于很多人来说，2009年价钱已经如此遥不可及。甚至最狂妄的奢求，价格能回到2009，也已经心满意足。
如果我们偷懒一下，简单的做一个稿费小偷。那么我们可以能容易，用3000~5000字，写完09之后二年所发生的事。
如图，继2009上涨之后，2010年春季夏季，对空军来说是一场巨大的折磨。首先，2009年的涨幅被逐渐确认。市场渐渐踏稳，在新的平台上开始交易。其次，房价看不到有任何下降的迹象，如冰川侵蚀河床，沉默而不可逆地越过了一条又一条战壕。
真正的改变，发生在之后半年，即2010年9月1日~2011年2月28日。在这段时间内，陆续出台了众多调控措施。譬如：第一次限购，限贷，房产税，第二次限贷，第二次限购，保障房全面提出。
和往常一样，这些措施并不能降低房价，相反地，他们将极高地促涨房价。“因为宏观调控，所以房价飞涨”。限购和限贷，都是极大地促涨房价的事情。而房产税在违~法违~宪的基础上，彻底摧毁了营商信用评级，危害只有更大。
但是，空军们狭小的脑容量，并不是这么想的。时至今日，我们仍可以看见空军，或许归入傻空更合适，在欢欣雀跃，把“限购，限贷，房产税”当作利好来炒作。似乎以为违~法违~宪会带来便宜好房子。以为迫害KFS，能带来降价。
在这个时间点上，上海楼市的真实走势多空发生了分歧。和往常一样，房价继续上涨。房东的报价，从三万五涨到了40000。而空军的心理价位，反而降到了28000。在图形上，反映为一个巨大的缺口。
整个2011年，调控继续深化。在蛮横推行“限购，限贷”二限的同时，政府进一步提出保障性住房要建造1000万套，收紧银行信贷，切断信托渠道，提高首套房利率，多次提高准备金率和三次提高利率，并发起了新一轮的舆论媒体攻势。
在这样的情况下，空军的心理进一步下调。在2011年10月爆出龙湖退房潮之后达到了顶点。很多空军，对房价报着一股不切实际的幻想。房价如果要下降，小降二三千根本塞不住空军的胃口，不降个万儿八千的，根本不叫是降价。空军在前几年受的气受了狠了，而且的确是判断失误很厉害，被社会边缘化得很贱民。不打几个大胜仗，根本回归不了中产阶级。
在我们的图表上，2011年9月1日秋季，空军的心理价位，却是一个有趣的数字：33000。相比年初春季，反而上升了一大截。为什么呢，因为空军们向来都是一个口是心非的群体，虽然他们嘴上吵得热闹，而心里面潜意识却是确认承认了2010年的价格已经踏牢。这个昔日认为是房东羊癫疯的报价，如果已坚如磐石，能稍稍打个折扣简直就要放鞭炮庆祝了。
但是，尽管如此，我们可以看见在2011年9月1日这一刻，多军的实际报价45000和空军的心理价位33000，仍然是有很大的差距。比例大约在71-%左右。这个数字，不仅在近三年，哪怕近十年中，也算非常低的比例了。
如《上海楼市的真实走势I》中我们所说的，多军/空军的心理价差，反映了成交的难度。当多军和空军分歧非常严重时，房子不是上涨，也不是下跌，而是根本没有成交。现在就是这种情况。上海的二手交易，已经跌到了有史以来的最低峰。大约仅有正常交易量的20%左右，大部分的中介面临下岗。
而之后的房价呢，要看是多军先妥协，还是空军先投降了。是非对错我不想展开，免得挨砖，但我要提醒各位的是，在过去十年中，空军一共投降了：10次。
最后，我们冒昧地再将图形延长一到二格。试着预测一下2012年春季3月的楼市情况。
在我们的图表中，3月份房价毫无疑问地继续大涨，房东真实的报价，从45000上涨到50000。而空军仍然生活在幻想与呓想的梦中。图形中的缺口进一步扩大。“空军报价/多军报价”达到了令人恐怖的66%，这实际上意味着不会有任何成交。
二）涨平
好了，不吝篇幅，我们用了大量的文字，展开描述了2010~2011这二年中，楼市发生的实际情况。
但是，我们这篇文章，并不是来讲《真实走势I》的。如果仅仅是炒炒冷饭，那根本没写的必要。
在这里，在这篇《真实走势II》之中，我们想要讲的，其实是另外一个道理：动力。
首先，让我们做一个测验。在以下列举的五个年份中，请问哪几年是涨的，哪几年是跌的？
2005
2008
2009
2010
2011
对于很多韭菜级的空军来说，肯定毫不犹豫，大笔一挥就填出了答案。
2005：跌
2008：跌
2009：涨
2010：平
2011：跌
在空军的字典中，早就已经靠Google，Baidu，查出来了“05大跌”，“08大跌”，这二个铁一般的事情不可否认。
在空军的传统叙述中，“房价曾经也跌过”，“05大跌和08大跌”，已经形成了一种信仰，是他们生存下来的心理支柱，是希望，是以讹传讹的心理鸦片。
紧接着，2011央视媒体大肆炒作“退房潮”，在空军的笔记本上，或许2011年又会被记录为“下跌年”了。甚至还可能被记录为大跌年。
另外对应的，2009年是公认的“上涨”年。2010年，虽然有人大肆叫嚣“4月1日后买入的都是套牢的”。那似乎四月份前买入的还能赚钱，所以扯平算是平局。
以上全错。实战多军笑而不语。而实战空军呢，从来没有实战空军。
对于实战多军，我们给出的答案，市场真实情况，是“涨涨涨涨涨”。
2005：涨
2008：涨
2009：涨
2010：涨
2011：涨
但我们想说的，如果你有一双深邃的眼睛，能看透大海表面的波涛，观察海面下汹涌的洋流，那么，你可能会给出另外一个回答：
2005：涨
2008：涨
2009：跌
2010：涨
2011：涨
在过去几年中，如果论暗流，唯一下跌的，唯一令多军认为再这么下去，房价会下降的，只有2009年。动力向下。
只有2009年，房价是跌的。
三）动力
在2002~2011的所有年份之中，其实我们是“九个涨，一个平”。在这十年之中，唯一房价摇摇欲坠，甚至接近下跌的，是2009年。
对于这样一个答案，很多空军都要跳起来了，坐着的都要跌下椅子了。众所周知，2009年的实际涨幅接近50%，为什么你说“09下跌”。
市场就象是大海，虽然台风通常要二三周才能到达上海，但通常我们很早之前，就知道有一股风暴在太平洋上空集结。也知道台风纳沙，尼格，现在风力多少，漩涡半径有多大，预计登陆时间和移动轨迹。
每一年的十月十一月，寒冷的冰霜气流，从西伯利亚的上空刮起；经历过了千山万水，越过了阴山，长城，黄河，长江，最终刮到了江浙沪三省。这就是我们所谓的“西北风”。虽然我们迟至十一月中才开始穿毛衣，但从来没有人认为天是“偶然性”才冷下来的。冬风起于西伯利亚，他来了，也一定会来。
这就是“动力”的概念。很多事情虽然是今天才发生的。但他们的源因起于二三年之前。二三年前，事情的源头就已经注下了，他就必然要发生。因果已经注定，今天只不过切实反映发生而已。大风起于青萍之末。
许多人总是对“房价”迷惑不解。对于突然之间的房价“暴涨”感到难以理性接受，觉得一夜间天踏了地崩了终身积蓄泡光了。
其实，万事在几年前就已经注定下了结局，从当年滥发纸币，到今天就一定会通货膨胀。从当年宏观调控，到今天就一定房价飞涨。
如果我们以“动力”的眼光看楼市，那么，2003，04，05，06，07，08，10，11，每一年“动力”都是涨的。可以说2012，2013年也是涨的。每一年都是种植恶果。
只有2009年是跌的。种的是善果。
四）动力的解释
很多人在谈论限购，其实限购对房价的“促涨”作用，是无言而明的。限购伤害的是“未来的供应”。
你们不要把目光，总盯在可怜的短期库存上。如果现在规定所有的KFS都是反革~命，统统枪毙没收，房子分发。会发生什么事呢，暴民们会拿到一小套房子。但这仅仅是“分库存”。
生产/消费是一个漫长的流程，我们的国家，未来还要存在几百年。而今天市面上所有已建成，已开工，已立项的所有“库存”，加在一起也不过二三年的量。
就算你把KFS都逼到无路可走，把“筹码都吐出来”，又如何呢。今天对KFS的一份迫害，未来就会减少十分供应。把眼光放在这些芝麻大的库存上面，一群没出息的家伙。
社会需要法制，需要宪法精神。当KFS高价拍地之后，突然规定这些房子只能定向供应，只能卖给指定的特权份子（没错，穷人就是特权份子）。这会严重地破坏整条生产体系。其导致的结果，就是“限购：减少未来的供应”。2011，动力向上。
在我们过去的十年之中，我们潜下心来，静静地观察水底潮下的“动力”问题。其实，有九年是涨的，只有一年是跌的。有九年是采取“紧缩”状态，只有一年是“放松”的。
所以09年是对空军有利的，是对买方人刚需老百姓中国经济民族精魂有利的，其他全部都是乱折腾。
在近十年所有的历史中，只有2009年是放松开发商，放松投资客，放松炒家，从而可以导致房价下跌的。虽然打开的阀门还远远不够，但的确是十年之中，唯一的清新。
回过头，站在今天2011年年尾的时刻，如果你让我预测2012年，2013年楼市，我会毫不犹豫地和你说：“迎接新一轮的房价飞涨”。
为什么，因为大风起于青萍之末。今天的事，其实二三年前就注定下了结局。而二三年之后的事，其实今天已经注定下了结局。
在2011年的中国，要建造一套房子，并最终把他送到消费者的手中，堪称是全人类社会最困难的事。其难度，比神8上天还要难上几个数量级。从KFS最初的融资，买地，规划，施工，预售，回款，政府层层设限，民众层层唾骂。同志们，你还能指望便宜的房子么？
五）掌控
对于政策的博弈，我们有一个最好的例子。11月15日，李稻葵在清华大学发言道：“最有可能的是房地产价格略有下降，地方政府限购政策会放宽一点，微调微调，交易量上升一些，再降下来再微调，一定是这样一个博弈的过程。”
这句话充分地显明了我们的政府，有多么地狂妄自大，无知，骄傲，却又脆弱不堪。
控制，你有控制住了么？听李稻葵的话，似乎一切尽在掌握之中，所有宇宙星辰的运动，都在政府看得见的大手之中牢牢握住。不仅掌控住，而且还可以微调。
问题是，过去九年，你有哪一年控制住的。政府一再推出各项调控政策，每一项结果都与政府事与愿违。政府原指望水多了加面，面多了加水。结果你加了水还是糊，加了面还是糊，再加水还是糊，再加面还是糊。。。。。。加到最后一团浆糊，糊里糊涂。
政策一开始就是失控的，根本不在你的方向盘掌控之内。加水小涨，加面大涨。别说微调，你连方向都把握不住。为什么，因为你信奉的根本就是错误的理论，走在错误的方向，因为你狗屁不懂。
在薛兆丰经济学中，有一篇叫做“杀死信使”。
涨价并不是开发商黑心，而是因为需求增加了，老百姓想买房子并且愿意买房子。涨价其实是一个信号，信号翻译成中文就是：“人民币购买力，可疑可疑的”！
秀相不检讨自己的公务员队伍臃肿，滥发纸币的现实。反而把KFS诬陷成奸商，把房屋买卖诬陷成炒作。并施行“二限”，限购限贷。不让买卖，统计局反映不出商品的真实价格，一片盛世。
限购本身，不提供一寸土地。相反，限购会极大地减少“未来的供应量”。导致房租大涨，并进一步导致未来的房价大涨。限购本身，就是一场“不听不闻不看”的鸵鸟政策。难道你永远宅在家里不出门，外面物价就不涨了？
治大国如烹小鲜。当远方的信使，骑着快马气喘吁吁地奔波了八百里跑过来和你说，“宰相大人，大事不好了出了问题”。你掏出手枪，砰地一声，把信使打死了。然后得意洋洋地和周围人说：“我什么也没听到，天下太平”。你这不是2B么。我们现在的内阁团，就是这么一群2B。
六）民心
秀相十年，积弊良多。
对中国房地产未来的发展，我们采取的是极度悲观的态度。
因为调控已经进入了一条死路。
你已经不是站在悬崖边上，而是已经跌出了悬崖，正在飞速地往下空中坠落。
房价要降下来，只有一条通路，那就是取消宏观调控。并不仅仅是退到09年的状态，这仅仅是稍稍喘了口气，离大发展还很远。
真正想降房价，就得退到2003年状态。没有限购，没有限贷，没有房产税，没有利率歧视，没有信贷限制，没有期房限转，没有营业税，没有所得税，没有土地增值税，没有任何交易税费，彻底废止经济适用房，彻底废止保障房，没有非普通住房，没有7090，没有规划限制，允许开发商自由发债，允许信托计划，允许房地产企业上市融资，允许境内外资本投资房地产，清算造谣媒体，允许一个人买76套房，允许REITS上市，允许倒按揭，允许加按揭，允许转按揭，取消抵押贷款用途限制，房贷利率打5折，优质客户房贷利率打3折。
但是从政治上讲，我们对“利国利民”的可能性，是极度悲观的。
众所周知，2009年的房价涨了50%。但是这50%，其实不是在09年涨的。在我的图表中也画得很清楚。这50%的涨幅，其实是在2007~2008年中涨的。
“动力”永远存在。但政府采取“杀死信使”的方式，不听不闻不看。限购限贷，头埋在沙里，谎称天下太平。
2009年一旦允许市场大规模自由交易，市场立刻就告诉了你真实价格。其实2007~2008都在上涨，合计涨了50%。一旦真相暴露，人民就发现其实前二年都是CCAV2在骗我们。
2011年的事实，和2009年相似。水面下暗潮涌动，“因为宏观调控，所以房价飞涨”，因为政府违反宪法推行二限房产税，供应端一减再减。而另一头，滥发纸币丝毫没有收敛，社会总纸币购买力屡创新高。
在这样的情况下，傻子都知道房价要大涨了。没有50000根本买不到内环的房子。可傻空不承认，政府不承认。
设想一下，假如2012年政府换届，新政府充分地意识到“因为宏观调控，所以房价飞涨”。新一届采取了放任解绑的政策，会发生什么事？
直接的结果，就是2012年房价大涨50%。就如同我的签名档。
于是，这个结果，在政治上是不可能接受的。
民众是短视的，而且缺乏教育。老百姓人民并不懂得什么叫动力，什么叫“二年前种树，今日结果”。
老百姓也不会看M2。便如待宰的羔羊，一直到通胀逼到眼前了，才狂叫菜价大涨。
老百姓是短视的。一旦当年物价上涨50%，他们就会大喊大叫，并导致政策的夭折。
对于这点，我们是极度悲观的。换言之，调控已进入了死路。秀相不仅毁了他自己的任期，而且还在未来下任，埋了一个黑锅。
在有限的未来之中，我们几乎看不到房地产调控政策急剧放开的可能性，退回2003年正确的可能性。“因为宏观调控，所以房价飞涨”。所以，房价还要涨。
（yevon_ou@yahoo.com，2011年11月17日晚）
