2019-06-19 20:33 · 来自iPhone
$雅居乐集团(03383)$ 地产公司里的雅叔一直很厚道，大家给雅叔的估值却太不厚道[吐血]。是担心雅叔的环保产业吗？其实雅叔的环保产业做得很棒！
2月24日，绿地香港控股有限公司公告称，与雅居乐同意成立合营企业共同开发位于云南昆明的项目。
据悉，绿地香港全资子公司昆明盛高、合营伙伴（云南雅居乐房地产开发有限公司）与合营企业订立合营协议，合营企业的注册股本总额紧随交割后为8亿元，其将由绿地香港和雅居乐分别拥有50%及50%股权。
公告称，昆明盛高就合营企业的资本承担总额预期将不超过约9.52亿元。
资料显示，合营企业主要从事目标土地的物业开发项目，地块位于云南省昆明市西山区前卫街道办事处的地块（地块编号为KCXS2017-4及KCXS2017-8）。
据观点地产新媒体了解，上述两宗地块由雅居乐于2019年9月竞得，总代价人民币15.7亿元，预计总建筑面积约26.1万平方米，平均楼面地价约每平方米6010元。
目标土地使用权为70年（作市区住宅用途）及40年（作商业土地用途）。合营企业拟于四年内将目标土地开发为住宅及商业综合项目。
合营企业的董事会将由五名董事组成，其中昆明盛高有权提名三名董事（其中一名为该董事会主席），合营伙伴有权提名两名董事。
去年2月份出台的《粤港澳大湾区发展规划纲要》指出，要充分发挥珠三角九市特色城镇数量多、体量大的优势，培育一批具有特色优势的魅力城镇，形成优化区域发展格局的重要支撑。产城融合是大湾区产业地产发展的趋势，雅居乐借助粤港澳大湾区珠江东西两岸的融合趋势，以产城为载体，将逐步实现地区产业升级的发展构想。
作为国内较为成熟的产城运营商，雅居乐在产城融合方面具备空间规划能力、产业聚集能力、平台打造能力、产业和城市运营服务能力这四大能力，结合地区城市已有的自然基础、资源、产业基础，逐步推进产城融合、特色小镇、工业联动的创新打造，继而发展成为雅居乐产业板块的重要抓手。
粤港澳大湾区的民森迪茵湖小镇就是一个典型的例子。该小镇处于广州南沙、珠海横琴、深圳前海三大经济自贸区所包围的中心位置，位于粤港澳核心城市1小时交通圈。目前，雅居乐民森迪茵湖小镇正持续引进各大科技企业进驻。在不久的未来，整个小镇将形成“人口-产业-旅游”互融互生的内循环系统，为中山发挥“东承西接”产业聚集和升级的主要载体和最佳实验基地。
环保、建设、教育、文化、旅游等产业都可以和地产融合并全新呈现，这在后地产时代不仅是很好的盈利模式，也为整个粤港澳大湾区的产业升级起到了推动作用。一直以来，坚持“以地产为主，多元业务并行”运营模式的雅居乐势必在整个粤港澳大湾区产业升级中大有作为。诚如陈卓林所说，雅居乐未来最大的收获或许在粤港澳大湾区。
按照雅居乐集团的设想，将在未来5年内建设出三条符合勒芒赛事要求的国际一级赛道及相关赛场配套设施，而这个赛道体系还将融合独特的地域文化。
为了打造出具有中国特色的勒芒模式赛事体系，雅居乐集团还将以引进相关赛事活动为基础，打造出包含勒芒赛事场地、主题公园、商业配套、汽车后市场、旅游会议、健康及宜居融为一体的新型的城市赛道综合体。
预计在勒芒模式赛场投入运营后，将以赛场为主体配套赛事相关服务功能，每年举办多场经国际汽联或中汽联注册的大型赛事及其它类别赛事及活动，实现以体育赛事带动旅游，以及城市经济发展的目标。
千亿文旅房企的梦想：打造中国的“勒芒”
从勒芒赛车产业的选择上看，雅居乐集团是眼光独到的；从中国版勒芒小镇的实施落地上看，雅居乐集团也是具备顶尖实力的。
勒芒小镇作为一个特色产业小镇，在打造上相比于传统“快钱”模式下的物业开发，存在两个明显的不同：一是项目运营周期长，从行业平均数据来看，一个产业项目完全成型往往需要8-10年的时间；二是项目运营难度大，按照雅居乐集团的设想，届时中国的“勒芒”将会包含住宅、酒店、商业等数十种业态。
打造中国版的勒芒模式，雅居乐
勒芒耐力赛要想顺利落地中国，首先就要解决资产周转，以及经营效率的问题。
纵观雅居乐集团的经典项目，会发现其并不是在简单的盖楼修建，而是进行深度地开发，并创设出独特的小镇文化，与当地的税收、就业以及经济发展融合在一体。
从2009年至今，雅居乐集团已经先后打造出海南清水湾、云南原乡以及西双林语、江苏茅山山湖城、广西北海金海湾等一系列产业小镇项目。以2009年打造的海南清水湾文旅项目为例，目前该项目直接或间接带动了区域超1000亿的大型投资项目，累计完成投资额超360亿，累计纳税近218亿，累计创造就业岗位3.5万余个。
雅居乐集团之所以在产业地产上能取得成功，与集团清晰前瞻的战略定位密不可分。2019年，雅居乐文旅产业IP“乐活天地”诞生，具体分为“乐彩、乐动、乐养”三大系列产品线，分别涵盖“生态旅游、休闲体育、健康养老”三种产业定位。
“乐动”系列产品以体育产业为主，通过提供休憩体验等方式，服务车迷球迷；“乐彩”系列产品则瞄准休闲度假和研学教育需求，打造国际亲子度假综合体；“乐养”聚焦康养，为老人提供康复养老服务，为母婴提供健康管理服务，同时还有国际化逆龄抗衰服务等。
中国版勒芒小镇作为“赛车产业”与“地产”的结合，正是属于雅居乐集团“乐动”产品线上的产品，无论是基于赛事本身，还是以此衍生出的产业链，与雅居乐集团的战略定位是完全匹配的。
打造中国版的勒芒模式，雅居乐
打造中国版的勒芒模式，雅居乐
按照雅居乐集团在体育产业的规划，集团的目标是打造出世界顶级赛车场、豪华游艇会、国际足球营地、未来体育综合体等，未来可以举办多项目冠军级赛事培训、乐享超级赛事等活动。
比如雅居乐集团2017年携手奥运冠军刘国梁、王楠打造出的雅居乐威海冠军体育小镇，正是“体育产业+地产”的标杆之作。曾经不为人知的小镇如今已逐渐发展成了崇尚乒乓球运动、推广全民健身的示范新区。
打造中国版的勒芒模式，雅居乐
从历史来看，雅居乐集团有着打造产业的丰富经验；从战略来看，“汽车+”为外延的产业链与雅居乐集团的战略布局完美契合。
努力推动勒芒系列赛事未来在中国的落地，无疑将会绽放出顽强的生机与活力，成为雅居乐集团的又一标杆力作。
自2003年起，雅居乐教育集团进入教育领域，目前已在全国59个重点城市开办、运营各类办学项目200余所,业务覆盖托育中心、幼儿园、中小学、大学以及素质教育、研学旅行、营地教育、教育科技信息化等八大领域，提供全学龄段、全教育产业链的教育产品及运营服务。经过16年的发展，如今雅居乐教育集团已成长为国内颇具规模的大型综合性教育科技服务集团。
近两年，国家出台了一系列规范、支持民办教育行业发展的政策。乘着时代“东风”，民办教育行业的发展也进入了新的历史阶段。雅居乐教育集团决定更名换标，以“卓雅教育集团”之名开启新的发展阶段，打造独立的教育品牌。
卓雅教育集团的信心和底气，来自雅居乐教育集团16年的历史沉淀，更来自于与雅居乐集团之间的“战略协同合作伙伴关系”。未来，雅居乐集团将继续为卓雅教育集团提供办学项目、办学资源、办学场地，尤其是在高等教育的产、教、研深度融合方面，提供战略支持与丰富资源。同时，卓雅教育集团也将为雅居乐集团各产业“订单式”培养对口专业人才，并在雅居乐社区内对学前教育、中小学教育、素质教育和终身教育做好战略性铺排。
坚持立德树人提升教育品质
图为西南科技大学城市学院。新华网发
刘同朋介绍，卓雅教育集团紧紧围绕“立德树人”这一根本任务，在业已形成的全学龄段、全教育产业链的布局上，持续提升教育品质、做强教育产品、完善教育服务。
在教育产品方面，卓雅教育集团继续发挥其在学前教育领域的优势，进军托育领域。刘同朋介绍，目前，卓雅教育集团已与雅生活集团达成合作，在社区内成立托育机构，并积极参与公立的或民办普惠性托育中心的运营和管理。目前，卓雅教育旗下的“乐鲸灵”品牌已经在广州、佛山、成都、沈阳开设了直营店，未来还将推出一个社区托育加盟品牌。
在高等教育领域，卓雅教育利用国家大力发展职业教育的利好政策，建立产教融合的综合性平台，培养适应产业转型升级需要的、应用型高技能人才。目前，卓雅教育集团全面参与举办了西南科技大学城市学院、合肥财经职业学院两所高校，并在两校探索了多种产教融合的模式。例如，合肥财经职业学院正在申报学前教育专业，其独特优势就是卓雅教育集团拥有100多所幼儿园。两者结合，既能满足学前教育专业教学教研的场景需求，也能满足学生在实习、就业方面的落地需求。
此外，刘同朋特别谈到，科技是推动教育行业发展的重要工具和推动器，卓雅教育集团正在积极探索“教育+科技”，在下属的办学项目建设中引入AI技术、大数据分析、智慧校园、智慧课堂和智能课堂。
不忘教育初心牢记育才使命
图为合肥财经职业学院。新华网发
刘同朋表示，他对中国民办教育行业的发展前景、对卓雅教育集团的未来充满信心。
“办好教育，没有情怀是不行的，但光有情怀没有资源，也很难实现可持续发展。”他认为，只有既符合国家政策的监管要求和倡导方向，又具备教育情怀和雄厚产业资源协同的教育企业，才能走得更远。
从雅居乐教育集团2003年进入教育行业，到2019年以“卓雅教育集团”开启发展新局，刘同朋所说的“教育情怀”始终未曾改变，不断传承与发展。
“我们的使命是，培养具备国际视野、中国梦想的精英人才。我们企业的愿景是成为中国精英教育专家。而精英，不仅意味着优秀，更意味着责任。”刘同朋说。
正因为意识到这份责任，卓雅教育集团多年来积极投身到教育公益事业中，参与了为汶川地震灾区学校送教送课、对贫困地区进行对口帮扶等公益活动。
从2019学年开始，卓雅教育集团发起一项名为“益心?益行”的专项公益行动，发动下属200余个办学项目、7000余名教职员工和60000多名学生，开展六个Yi（即“益”）活动，在学生心中播撒公益的种子、提升他们的公益素养，让他们以实际行动回报社会。
刘同朋说，卓雅教育集团将牢记教育的初心，立足教育的本质，提供最优质的教育，成为教育领域的“百年老店”，为国家培养更多具备国际视野、中国梦想的精英人才。
观点地产网 作为一门有系统地管理的业务，雅居乐商业正阔步前行。
2017年，雅居乐在多元化产业方面迈开步伐，提出“1+N”发展策略。随后，雅生活、环保、教育、房管等八个业务集团相继成立，商业管理集团就是其中之一。
“我们是把原来传统住宅以外的所有含商业，包括写字楼、购物中心、社区商业、酒店、高尔夫球、文旅，还有游艇会等等，整合在一起，成立一个专业化的集团来运作这类商业资产。”李迪在接受观点地产新媒体专访时这样回忆。
作为雅居乐商业管理集团副总裁兼商管公司总经理，李迪负责协管集团及下属各管理公司业务。
“首先是写字楼全链条运营服务商，其次是购物中心，还包含了社区商业，第三就是酒店，第四个就是文旅及高尔夫球会。”李迪指，雅居乐商业未来会聚焦这四个板块。
与寰图合作，开拓商务办公服务领域
雅居乐商业管理集团，与写字楼全链条领先运营商寰图集团强强联合，共同开发运营高端写字楼和联合办公业务，涵盖写字楼开发设计管理、商务办公空间运营、写字楼资产管理三大板块。目前在北京、上海、广州、深圳、杭州、西安、香港及越南胡志明市拥有25个项目，管理总面积超50万平方米。
李迪表示，雅居乐由此进入写字楼全产业链这个领域， 与寰图一起建立写字楼服务管理体系，共同打造一个新环境，业务包括从写字楼前期的设计定位，到工程、招商运营，直至资本化退出，会全面去管理。
对于商务办公服务，李迪称目前既有挑战亦有机遇，因为最近WeWork等联合办公品牌商的风波正促使市场回归理性，这为雅居乐商业打开了新的空间。另外，目前在中国写字楼领域可能还没有出现运营领军品牌，这个空白代表一片蓝海。
社区商业和文旅底色
底商可能是雅居乐目前面积最大的存量商业。
谈到目前国内的商业环境，李迪表示传统的“以住养商”模式，正面临住宅市场受限的影响，“用住宅开发商的现金流反哺商业，其实是把商业和住宅风险捆绑在了一起。”但目前新地块出让条件普遍设限，商业指标庞大，这要怎么办？
社区商业可能是雅居乐一个新专注点，李迪介绍：“去年10月份，我们的一个邻里型购物中心开业了。”该项目为位于广州市番禺市桥的雅居乐·邻里时光，是雅居乐商业管理集团首个一站式社区mall。
“另外一块是我们的社区底商，我们去打造一个叫雅遇里的产品线。”李迪继续说，雅遇里提供了一套如何运营社区底商的解决方案。
雅遇里包含超市、便利店、银行及、餐饮一些美容美发或生鲜集市等业态，再者根据楼盘的需求，根据业主的需求实现点单式的开发，并最后形成一种标准化的产品系。“我们会有五个商家为一组的组合，或八个为一组的组合等。”
“我们会把一些传统的痛点给去刷洗掉。”李迪说，雅遇里能解决满足业主生活配套和开发商回笼资金之间的矛盾。“以前很多的做法是完全不闻不顾，全部能卖多少。但我们以招商为主，招商完成后可以带租约卖。”
或者采取“售后返租”的模式，“售后返租”是目前一个主流的解决模式，“我们把商铺经营权统一到商业集团中来，统一打造经营，将来有一个良好的状态，再把这条街交给各自的业主。”
“我们现在也接了很多外部的轻资产输出管理，包括有跟国企合作，也有跟大型房地产商合作。”李迪认为，雅居乐尤其在社区商业方面应该是比较突出的，他也在这里看到市场机遇和空白点。
文旅同样是重点，文旅对于雅居乐来说既是传统产业，又是全新的商业业态，从海南清水湾到云南腾冲原乡，雅居乐在文旅地产方面积累了大量的经验。
从文旅地产继续深耕，雅居乐未来将更重视打造旅游产品的持续吸引力和运营的持续创新力，不断提升产品质量，提升运营收入。
以写字楼、社区商业、文旅等为拳头，雅居乐商业管理集团未来拓展方向会聚焦一二线城市，以大湾区、长三角等片区作为重点拓展区域，积极开拓一线城市周边城市的市场机会，并逐步深化三四线省会城市的布局。
“由于一二线城市的商业体量、人均商业面积已接近饱和状态，另外商业项目同质化严重，竞争激烈，拿地成本高。”李迪表示，所以对于雅居乐来说，未来如何进行差异化竞争，打造自身项目特色是关键。
以下为观点地产新媒体对雅居乐商业管理集团副总裁兼商管公司总经理李迪先生的专访实录：
观点地产新媒体：面对复杂的外部环境和政策变化，当前中国商业地产的发展会受到什么影响？这些影响是好是坏？您认为商业地产的新格局形成了吗？
李迪：2019年以来，随着经济增速放缓、中美贸易摩擦、商办类项目限购政策及电商市场崛起等内外部因素，对商业的冲击愈发强烈。另外，在经济结构的持续优化、新技术的迭代升级以及消费新趋势等共同作用下，商业地产行业的变革与调整步伐进一步加快。
企业布局方面，商业地产企业深化都市圈战略，聚焦核心城市群和都市圈，分享城市发展红利，积极拓展核心城市外围潜力区域。
发展产品方面，企业都试图通过精准定位与运营升级打造个性化体验和差异化品牌，抢夺消费者时间的争夺战，提高消费者的购物频率和购物时间。
资金方面，国内商业地产积极试水资产证券化，REITs在储架发行、可扩募化等方面不断创新，为标准化REITs的落地夯实基础。在资本方面，商业地产企业、商业经营企业之间的资本收购依然很活跃，企业间整合机会不断显现。
面临众多的不确定性，商业地产行业已经进入调整和高度竞争期，但总的来说对于行业的迭代升级和长远发展还是有益的。随着市场中的各类参与主体不断调整和完善自己的发展路径，把握政策走向和市场需求，新的商业格局会越来越清晰。
观点地产新媒体：以往，中国商业地产发展的最大问题是缺乏人才和经验不足，资金和投入方面反而有竞争过度、同质化、泡沫化的说法，现在还存在这些问题吗？您认为“以住养商”的模式，未来是否会发生改变？
李迪：可以说人才和经验的不足、同质化和泡沫化的问题目前仍然存在，但内容其实是有变化的。以前人才和经验的不足更多体现在商业地产的开发运营，主要是“前端”，现在的不足更多是在商业地产的资本运作和资产证券化，主要是“后端”。而同质化和泡沫化主要是体现在一些人口导入不足的三四线城市。
传统的“以住养商”模式，面临住宅市场受限，现金流受阻；新地块出让条件设限，商业指标庞大；商业价格水涨船高。最大的特点是政策导向性明显，开发商业大多是被迫从“商”。另外用住宅销售的现金流去实现商业滚动开发的方式，适用于房地产行业的上升时期；商业地产资金回流周期长、速度慢，需要很长一段时间的培养才能将商业经营做好，在财务策略上需要保守稳健，由于出售和持有比起来，前者短期见效快，可以迅速把风险转嫁市场，所以大部分企业采取全售或部分持有主力店，部分销售模式。
用住宅开发商的现金流反哺商业，其实是把商业和住宅风险捆绑在了一起，一旦市场遭遇调控，整个项目必受影响。未来这种模式必将改变，因为商业的本质是金融，只有在拿地之前就考虑好整体的资金来源和退出机制，商业才能实现更加良性的运作和发展。
观点地产新媒体：去年“十一”，雅居乐商业管理集团旗下首个社区Mall邻里时光在广州番禺市桥全新开业，这一项目当前运营情况如何？雅居乐商业管理集团在社区商业方面还有哪些落地项目？对于社区商业的未来发展您是如何看待的？
李迪：雅居乐番禺市桥邻里时光项目是去年2018年10月1日全新开业，项目体量2.2万㎡，是雅居乐商业管理集团旗下首个社区MALL，目前项目整体出租率达99%，引进KFC、百佳永辉超市、中影星海影院、古德菲力健身、伊丽汇、易贝乐少儿英语等主力店，服务于周边居民，月均客流量稳定在30万人次。
除此之外，雅居乐商业管理集团相继还在成都、扬州、威海、海南等城市落地更多社区商业项目，涵盖购物中心、社区底商、商业街等商业形态，未来将有约30万方的商业体量入市，进一步为业主提供便利的生活配套和服务。
随着城市化进程的加快，社区商业的需求也越来越多。有分析统计显示，到2030年中国城市化率将达到66%-67%，预计未来每年将有1200万-1400万人口进入城市，中国将形成约2万个新的社区。为社区居民日常生活提供服务的社区商业，也必将迎来发展的黄金时期。目前，我国的社区商业还处于起步阶段，未来的发展具有更大的潜力和市场机会。
观点地产新媒体：雅居乐商业管理集团主要项目覆盖50多个城市，在管项目超过100个，那接下来会往哪些城市拓展？您觉得一二三线商业地产的机会有何不同？
李迪：雅居乐商业管理集团未来拓展方向会聚焦一二线城市，以大湾区、长三角等片区作为重点拓展区域，积极开拓一线城市周边城市的市场机会，逐步深化三四线省会城市的布局。
由于一二线城市的商业体量、人均商业面积已接近饱和状态，另外商业项目同质化严重，竞争激烈，拿地成本高，所以对于一二线城市的商业项目来说，如何进行差异化竞争，打造自身项目特色是成败关键。
目前，三四线城市人口占全国城市人口超过一半，但购物中心却占全国的不到20%。随着城市的发展，未来三四线人口会逐渐增加，居民的收入的提升，带动日常消费，助力城市商业发展。对于三四线城市的商业项目来说，需专注于项目的不可替代性，植根于客群的日常需求，打造自身核心竞争力，获取客群认同感。
