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90年代的海南房地产泡沫(转载)

 【评论】当年,所在企业的老总,使用国有企业自有资金,在海南投资地产,建了个三层楼,几十年来,一直派有职工前去值守。当时刚参加工作,还有炒原始股,好像叫什么大千股份,有钱的职工许多都参与了,几年后拿回了本金。历史是最好的老师,低估低谷才是投资的最好时机,要想取得与别人不一样的业绩,要想业绩卓著,你的操作也应该与众不同。这次错过发地产的暴涨,就是因为太过犹豫了,从2015年年初开始一直在看二手房,但是因为对选择的房子不是十分满意,退了部分定金,再没有心思看房了,错过了这轮上涨,不急,下次低潮咱再去。不过是投资,不是自住,自住什么时候都值得买。

90年代的海南发地产泡沫

2010-07-05 15:23

总人数不过160万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。短短三年,房价增长超过4倍。最后的遗产,是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。
 
开发商纷纷逃离或倒闭,银行顿时成为最大的发展商,不少银行的不良贷款率一度高达60%以上。当银行开始着手处置不良资产时,才发现很多抵押项目其实才挖了一个大坑,以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。
 
1992年8月,正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。如果不是一个偶然的发现,他还准备继续“淘”下去。
 
为了核实一个项目的审批情况,潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料,他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米,而同期北京人均住房面积才7平方米。凭着直觉,潘石屹意识到,“海南的房地产要出事了”。包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家,撤回北京发展。
 
一年后的6月24日,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,16条整顿措施招招致命,海南房地产热浪应声而落,数千家开发商卷款逃离,留下烂尾楼遍地。
 
对于潘石屹以及其他经历过上世纪末“中国经济软着落”的人来说,1993年下半年海南房地产泡沫的破裂,是一段难以磨灭的记忆。
 
1988年8月23日,有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离,成立中国第31个省级行政区。海口,这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府,也成为了全国各地淘金者的“理想国”。用潘石屹的话说,1989年他坐船来到海南时还是黑蒙蒙一片,第二天醒来,发现一夜之间,岛上已经涌进了15万人。
 
1992年初,邓小平发表南巡讲话,随后,中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》,提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期,这座总人数不过160万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。
 
平均每80个人一家房地产公司,这些公司当然不都是为了盖房子。事实上,大部分人和潘石屹一样,都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏,他们手里传的是地皮。
 
时隔十五年,下面的这组统计数字,依然能让我们感受到当年游戏的热火朝天:
 
1992年,海南全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半,仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米,地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩;
 
同年,海口市经济增长率达到了惊人的83%,另一个热点城市三亚也达到了73.6%,海南全省财政收入的40%来源于房地产业;
 
据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计,1988年,海南商品房平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年猛涨至5000元/平方米,1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年,增长超过4倍。
 
与海南隔海相望的广西省北海市,房地产开发的火爆程度也毫不逊色。
 
1992年,这座原本只有10万人的小城冒出了1000多家房地产公司,全国各地驻扎在北海的炒家达50余万人。经过轮番倒手,政府几万元/亩批出去的地能炒到100多万元/亩,当地政府一年批出去的土地就达80平方公里。以至于次年前来视察的朱镕基副总理忍不住提醒当地政府:“北海不同于我的上海…… (北海建设)要量力而行”。
 
在这场空前豪赌中,政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角。其中银行不仅充当了游戏的鼓手和输血机,自己也忍不住客串了一把玩家的角色。
 
泡沫生成期间,以四大商业银行为首,银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南,总数不下千亿。
 
几乎所有的开发商都成了银行的债务人。精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋,把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。
 
据潘石屹本人透露,他和几位合伙人在海南炒房的第一笔资金500万元,就是通过一个北京朋友从银行弄到的贷款。
 
由于投机性需求已经占到了市场的70%以上,一些房子甚至还停留在设计图纸阶段,就已经被卖了好几道手。
 
每一个玩家都想在游戏结束前赶快把手中的“花”传给下一个人。只是,不是每个人都有潘石屹这样的好运气。1993年6月23日,当最后一群接到“花”的玩家正在紧张寻找下家时,终场哨声突然毫无征兆地吹响。当天,时任国务院副总理的朱镕基发表讲话,宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业;
 
次日,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根全面紧缩,一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。
 
这场调控的遗产,是给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。
 
一海之隔的北海,沉淀资金甚至高达200亿元,烂尾楼面积超过了三亚,被称为中国的“泡沫经济博物馆”。
 
开发商纷纷逃离或倒闭,银行顿时成为最大的发展商,不少银行的不良贷款率一度高达60%以上。当银行开始着手处置不良资产时,才发现很多抵押项目其实才挖了一个大坑,以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。更糟糕的是,不少楼盘还欠着大量的工程款,有的甚至先后抵押了多次。
 
即使是已经建成的抵押项目,由于泡沫破裂后,项目大幅贬值,其处置难度也超过想象。据统计,仅建行一家,先后处置的不良房地产项目就达267个,报建面积760万平方米,其中现房面积近8万平方米,占海南房地产存量的20%,现金回收比例不足20%。
 
一些老牌券商如华夏证券、南方证券因在海南进行了大量房地产直接投资,同样损失惨重。为此,证监会不得不在2001年4月全面叫停券商直接投资。
 
1995年8月,海南省政府决定成立海南发展银行,以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。但是这一亡羊补牢之举并未奏效。仅仅两年零10个月,海南发展银行就出现了挤兑风波。1998年6月21日,央行不得不宣布关闭海发行,这也是新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。
 
据了解,从1999年开始,海南省用了整整七年的时间,处置积压房地产的工作才基本结束。截至2006年10月,全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷,占闲置总量的98.17%,处置积压商品房444.82万平方米,占积压总量的97.6%。
 
从2006年下半年开始,元气大伤的海南房地产也开始出现了缓慢的恢复性增长,不过,总成交量仍然有限。当年侥幸逃过一劫的潘石屹提醒人们:海南房产泡沫的后遗症仍未彻底结束。眼下正在全国其他城市蔓延的这场“史上最坚硬的泡沫”,究竟会不会重蹈十五年前海南的覆辙,没有人能说得清。
 
转自:http://bbs.tianya.cn/m/post-757-2593-1.shtml
 
 
满城烂尾楼全成拾荒者栖身处——亲历者回忆海南泡沫破裂

周生是某省驻海南办事处领导。曾经为单位在海南炒卖房地产和地皮。尽管幸运地全身而退,周生还是对当年的惊心动魄和集体荒谬刻骨铭心。如今从事经济研究的周生,也经常和学生谈起海南当年的疯狂。但由于当年炒房属于职务行为,故不便公开身份。


口述实录:


我是1992年到的海南,作为我们省驻海南办事处工作人员。那时候,海南房地产正是热火朝天的时候,大家都像疯了一样。

除了炒房地产,海南还在热炒内部股。社会上买内部股,根本不问这是个什么公司的股票,都是用真金白银去买。到最后,全部变成了废纸。

房地产也是一样。这让我们很困惑。那时候拿到银行的钱太容易。眼见着有人打电话给银行要2000万,银行自己就来你的办公室,帮你办好贷款的手续。2000万到手后,买下当时很有名的汇宇金城的一栋楼。过段时间,2600万给卖出去,600万到手了。

但是很多朋友劝我们不要进入房地产。说这是一哄而上,没有理性的,毕竟我们是读书人,是要相信理性的。

那时候我们最大的困惑是,始终不知道这些房子的消费者在哪里?毕竟房子是盖给人住的。况且房子是不动产,带不走。我当时就曾经幻想过,要是能有个大直升飞机,把海口的房子给吊走,吊到大陆的其他城市该多好。但这是不可能的。

海南地产最热的那几年,似乎所有的经济法则,在海南都不灵了。

1992年我们到海南的时候,来海南的人员成分非常复杂。当时从体制内因为各种原因不愿意继续呆下去的,又没赶上深圳开发那一拨的,都去了海南。来的人有受过处分的,离婚的,带着各种目的。

海南的房地产最初开始炒作,是因为来海南的人太多了,好多人没房子住。确实有需求,也不是凭空炒作起来的。

1992年,我租了海口中盐公寓,120平米的房子,租金高达2000元,是个很吓人的数字。于是大家拼命建房子。

海南的工业一直很薄弱。那时候苏州和海南争夺现在的苏州工业园,没有成功。曾经有台湾商人来海南考察,说了一段话:大量外来人口,带着大笔钱汇集到这里,又没有好的工业项目可以投资,投资环境也不好,只能进入房地产。不幸的是,台湾人的话就说中了。

我们办事处需要搞一些项目,用项目养办事处。我们首先搞的是复合肥的项目,还聘请了一个湖南的工程师。因为海南红土地需要复合肥。

我们看准了这个项目的潜力,于是在屯昌买了30亩地,才2万元一亩。那时候,项目签了,厂址定了,图纸画好了,最终还是放弃了。

放弃的原因,和许多其他人放弃在海南投资实业的原因是一样的:没有核心技术,没有管理经验,没有经营能力,深知管理的难度和经营的风险之大。像这样的长线投资项目,拼的是精益求精的管理,是最难的,也是好多人不愿意干的。

我们最后也是被短线投资给拉过去了,就是炒房子,抄地皮。

我记得海南炒房子的高潮是一波一波的。1992年,海南举办首届国际椰子节。在这之间和之后,是个炒房子的高峰期。到了7、8月份,开始流行炒地不炒房。那时候,房价已经相当高了,炒不上去了。但地价还很低,于是开始炒地皮。

到了1993年春节之后,各家银行开完会,定完计划,就开始放钱了。这时候,大笔大笔的钱从银行出来,又一轮炒房子的高潮开始了。

好多高干子弟去海南要地。再加上中字头的大型企业,包括中远集团、中粮集团、核工业总公司,再加上中央各部委,组成了中央军。全国各地知名企业组成了湘军、川军、粤军,各路诸侯混战海南。整个房地价格又上了一个台阶。这其中,只有粤军是比较有房地产开发经验的。

钱太好挣了,大家都说,投资回报率100%,根本就看不上。那时候有个松雷大厦,炒卖了17手,最后楼竟然还没完工。之前16手炒家,钱也一直没到位。到最后崩盘的时候,最后一家将之前的16家全部告上法庭,前16家每家凑些钱,才勉强把楼给完工了。

现在一些著名的号称当年在海南搞房地产的大腕,其实当年是通过信托投资公司,来圈钱的,并没有真正在海南从事房地产行业。

那时候我们办事处炒房地产的钱,也都是银行的贷款。自己不盖,就是买卖别人盖的楼盘,纯炒作。也确实挣了一些钱,但最后又都套在了房、地上。

1993年6月份,朱镕基开始“约法三章”,要求拆借银行的钱限期收回。这下子大家的钱全都断了。

那时候,我在三亚弄了30亩地,准备搞个度假村。这时候朱镕基的政策下来了,我一看不行,后续资金肯定是没有了,赶紧撤。

我连土地带公司带项目,整个转手出去了。

我算是跑得快的,那是因为自己心里始终有疑问,有顾虑。所以一看到朱镕基的政策出台,我就想,锣声响起了,击鼓传花的游戏玩不下去了。但很多人都还没意识到。

我把项目转给下一家,但下一家也没钱。不过建筑公司愿意垫资建。后来我的下家跑到上海开发别的项目去了,建筑公司追债追到了上海。而建筑公司的钱,又是农民的。农民追着建筑公司要钱。

建筑公司的工头追债追了整整十年,最后上吊自杀了。

但有些项目也套了进去。我1993年以5000元每平米的价格,买了3套房子,2005年拍卖的时候,才卖900块一平方。

不过价格不是瞬间崩塌的,是缓慢地跌。我的这3套房子,2年后跌倒4000多,再过一年跌倒2000多,再过一两年,跌到1000多。

比我们惨的人多得是。有人投资1000万搞的海滨度假村,10年后拍卖才300万。这么多年过去了,不但没增值,还跌的一塌糊涂。

前面说到的汇宇金城的老板,先偷偷跑到加拿大去了,后来他老婆也跑了。

那时候在海南名气很大的所谓前三十强,后来全都烟消云散了。他们去外地开发房产,反而不适应,他们只适合投机性的短期炒作,不适应真正正常环境下的经营。

我们办事处最后把一些房地产抵债了,欠的债由不良资产公司进行了清偿。最后政府对我们也进行了审计。

朱镕基的政策斩断了资金链后,烂尾楼最终不得不从银行剥离给了不良资产公司。这之后的10年,人走楼空的海南只留下两种人:追债的和打官司的。

当所有债权官司打完也执行不了后,4大银行处置不良资产的专业公司不得不上岛了,平均的资产偿债率仅有6%。

看到满城矗立的烂尾楼,全成了拾荒人的栖身处,我纳闷地问朋友:“前两年开奔驰、提“砖头”(手机)、领小姐的那些个主儿,怎么全没了?”朋友说,多数又回内地股市、楼市忽悠去了,留在海南的也有,就是街上那些踩单车的。

2005年之后,海南开始清理烂尾楼。许多烂尾楼其实当年就是劣质工程。现在海南有好多便宜的住宅你会发现很奇怪,比如户型很小,是个长的单间,走廊很宽,都是当年的酒店、写字楼改的住宅。

有人说现在中国的房地产泡沫,和当年海南是不一样的。但我认为共性更多,都是缺乏需求。所谓的需求,是要有支付能力的才叫需求,否则不能算需求。从现在的远远高于其他发达国家的收入房价比来看,需求显然是不足的。

另外,当年在海南炒房地产的,都是单位、国有大企业,很少有私人进入炒的。而现在是无数的个人在其中。一旦出问题,后果更严重。

当年大家都是借银行的钱来炒,现在同样是借银行的钱。对私人来说,很难保证20-30年之间,收入始终保持稳定,并且不会失业。但你要还银行的钱,那是相当的稳定,可是一分都不能少的。 (本文来源:网易 )

 

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